在菲律宾薄荷岛骑摩托旅行让我学到的酒店投资经验
在菲律宾薄荷岛骑摩托旅行让我学到的酒店投资经验 最近,我花了一周时间骑摩托车游览保和岛,从邦劳出发,到洛博克,穿过岛内地区,再到坎迪海、金杜尔曼和安达。 这是一趟很棒的旅行,也让我再次想到一件我在看酒店项目时越来越相信的事: 没有一个“最好”的酒店概念。合适的概念,取决于市场、位置和目标客户。 在邦劳,我住进了一栋由我的一位客户开发的别墅。 让我感兴趣的不只是房子的品质,还有土地的使用方式。 建筑占地不大,但别墅仍然有隐私、舒适的生活空间和私人泳池。 在土地越来越贵的地方,每一平方米都有成本。 好的建筑不只是好看:它也可以提升住客体验,并支持项目想要达到的 ADR 和入住率。 但这也带来另一个问题: 你到底需要投入多少 CAPEX,才能创造出市场愿意付费的体验? 当我离开邦劳继续旅行时,情况开始改变。 在洛博克、坎迪海、金杜尔曼和安达一带,一个酒店项目的优势可能完全不同。 自然、安静、风景、本地体验和空间,可能比昂贵的私人设施更重要。 在一个地方,私人泳池可能非常合理。 但在另一个地方,把钱投入户外空间、公共区域、亲近自然的条件,或好的餐饮体验,可能创造更多价值。 而每个单位较低的 CAPEX,并不一定代表回报较低。 这就是为什么我认为,酒店开发应该从商业诊断开始,而不是先画建筑图。 在决定要建多少栋别墅、每栋是否需要私人泳池,或项目是否需要餐厅之前,我会先问: 目标客户是谁? 市场实际可以支持多少 ADR? 合理可以达到多少入住率? 需求的季节性有多强? 真正的竞争对手是谁? 什么样的体验,会让客人选择这个物业? 为了这个体验,多少投资是合理的? 只有在这些问题清楚之后,概念才应该被放进财务模型: CAPEX → 收入 → 运营成本 → EBITDA → 现金流 → 回报 对我来说,开发顺序应该是: 市场 → 位置 → 客户…





































































































